Caução no contrato de locação residencial

Onde a caução aparece na lei

A Lei 8.245/1991, no art. 37, admite quatro modalidades de garantia na locação: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O contrato não pode acumular mais de uma delas, salvo disposição legal específica.

O art. 38 trata da caução em si. Ela pode ser em bens móveis ou imóveis. Quando é em dinheiro, não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com correção e juros para a parte a quem o saldo couber no encerramento.

O que o contrato de locação costuma registrar

Na prática da locação residencial, o instrumento particular deixa escrito:

• se haverá caução e em que modalidade;
• o valor, quando a caução for em dinheiro;
• onde o valor ficará depositado;
• em quais hipóteses o locador poderá usar a caução;
• como e quando o saldo será devolvido no encerramento.

Esses pontos não substituem o texto da lei. Servem para as partes saberem o que combinaram no caso concreto.

Caução, fiador e seguro-fiança

São garantias diferentes. A fiança depende de um terceiro. O seguro-fiança depende de apólice. A caução depende de um bem ou de um valor dado pelo locatário. A escolha é das partes, dentro do que a lei admite.

Relação com vistoria e chaves

A caução responde por obrigações da locação, o que pode incluir danos além do desgaste normal. Por isso ela conversa com a vistoria de imóvel alugado: sem registro do estado na entrada, fica mais difícil separar uso regular de dano.

As responsabilidades do locador e do locatário completam esse quadro.